Proces vzniku domu

Jak funguje realizace rodinného domu v Česku. Jde o ilustrativní případ. Okolnosti, postup, časy i podrobnosti se mohou lišit v závislosti od Vaší diagnózy. Před započetím procesu konzultujte se svým architektem.


Soupis kroků

0. Průzkumy – měsíc, částečně možná o něco dýl
1. Studie - 2 měsíce
2. Projekt pro povoleni stavby - 1 az 2 měsíce
3. Projednání se sousedy, správci sítí a dotčenými orgány státní správy (DOSS) - 2 měsíce
4. Podání na stavební úřad – 2 měsíce
5. Realizační projekt a příprava realizace - 1 az 2 měsíce, podle složitosti
6. Realizace - x let
7. Kolaudace, v případě změn projekt skutečného provedení a dodatečná legalizace – 1 měsíc
O co jde v jednotlivých krocích

0. Průzkumy
Poznat pozemek z technického pohledu
Nutné - výškopis a polohopis, Radon (pro stavební povolení, nemusí být do studie)
Vhodné - InženýrskoGeologický (kvůli základům a výkopům) a Hydrogeologický (vsakování
dešťových vod a studna)
Územně plánovací informace od stavebního úřadu (UPI)
(ideálně před studií, možné doplnit i v průběhu vzniku studie. Nejpozděj před projektem pro
povolení.)
1. Studie
Vymyslet, jak bude dům fungovat, jak bude vypadat.
Naznačit, jakým způsobem bude postavený - statická koncepce
Naznačit, jakým způsobem bude vytápěný z uživatelského pohledu - topenářská koncepce
Projednat na úřadě a se sousedy – předprojektová vyjádření
Odhad ceny realizace vzhledem ke složitosti a obestavěnému objemu
2. Projekt pro povolení
Pro rodinný dům obvykle bývá spojené Územní řízení a Stavební řízení. Při stavbách do
150m2 územní souhlas + ohlášení stavebního záměru.
Cílem je návrh, rozpočet, výpočty a koordinace technického řešení stavby.
Stavební řešení – vzhled domu, materiály, skladby konstrukcí, odtok dešťových vod,
charakter oken a dveří, …
Statika - dimenze konstrukcí
Elektro – polohy vypínačů a zásuvek, požadavky na dodávky, koordinace vzhledem
k ostatním částem stavby
Topení - velikost kotle vzhledem k ztrátám tepla domu. Ztráty vyplynou z tvaru a vlastností
obalových konstrukcí. Poloha radiátorů, trasy rozvodů k nim.
ZTI - rozvody vody, kanalizace, způsob a požadavky na výkon ohřevu teplé vody, přepočet
potřeby vody na dodávku a odvod splašků do kanalizace. Propočet dešťových vod a návrh
zasakování na pozemku, Rozvody plynu a požadavky na dodávky.
VZT – případná rekuperace, pokud na ni dojde.
Požárně bezpečnostní řešení – posouzení konstrukcí z pohledu ochrany před požárem.
Energetický štítek - celkové posouzení potřeb energií na provoz domu a jejich zhodnocení
z pohledu ekologické stopy.
Průvodní zprávy – shrnutí pro potřeby úřadů
Situace - koordinace připojek, umístění domu na pozemku
Podrobnost výkresů je dána vyhláškou o dokumentaci staveb. Ve zkratce obsahuje:
- Základní stavební výkresovou dokumentaci v měřítku 1:100 pro všechny profese
- Stručné technické zprávy
Nejdůležitější je v této fázi technické řešení domu a dobré zkoordinování profesí. Aby
technologie domu nezavazela v provozu. Aby se jednotlivé trubky nekřížily a při stavbě si
nezavazeli.
3.Projednání
Projekt se rozpošle, jednotliví účastníci zareagují a doručí své názory a vyjádření. V případě
rozporů či požadavků na doplnění/upřesnění informací se to prostě doloží, doplní...
Seznam DOSS a správců sítí stanovuje stavební úřad, je součástí UPI.
4. Podání na stavební úřad
Žádost + 2 autorizované kopie projektové dokumentace (PD) se podají na stavební úřad (SÚ).
Úřad to přebere, případně si vyžádá doplnit nějaké informace.
Zaplatíte správní poplatek (cca 1 promile odhadované ceny stavby).
Úřad vydá stavební povolení.
5. Realizační dokumentace a příprava realizace
V dokumentaci se dopracují všechny výkresy do měř. 1:50, ve složitějších místech ještě
podrobnější.
Stanoví se přesné materiály a jejich požadované charakteristiky.
Stanoví se přesné dimenze konstrukcí a rozvodů.
Opět koordinace a zapracování změn.
Výkazy výměr, výpisy prvků, rozpočet.
Názorné porovnání se stavebkem:
Stavebko říká – tady bude stěna z pórobetonu, 35cm tlustá, zateplená polystyrenem 15cm;
tady bude trubka pro teplou vodu a tady radiátor.
Realizační dokumentace říká - tady bude stěna z Ytongu P30 tloušťky 35 cm zděného na
tenkovrstvou atd ... zateplená polystyrenem EPS 70F, s parametrem λ 0,039 bla bla ... a tady
bude trubka pro teplou vodu 35mm izolovana mirelonem 10mm, tady radiator Korado Radik
šířky 60 cm
Z dobře zpracované realizační dokumentace je solidní firma schopná nacenit zakázku tak, že
v průběhu výstavby nedojde k tzv.vícepracím (znamenajícím nečekané dodatečné náklady)
V rámci přípravy realizace bude potřebné:
- v první řadě dát dohromady orientační harmonogram. Aby jednotlivá řemesla hladce
navazovala, materiál byl objednaný včas, ale zároveň ne příliš brzo, ať nemokne
- zprovoznit přívod elektřiny a vody na pozemek a oplotit staveniště.
- Poptat předběžně jednotlivé profese a/nebo dát dohromady, co budou k své práci
požadovat.
- Ideálně i zařídit malé zařízení staveniště – budku (budoucí zahradní domek či
unimobuňku), kde budou uloženy kopie výkresů a stavební deník a kde budou mít
řemeslníci prostor, kam si složí věci a hlavu na svačinku.
6. Realizace
.... kopec práce ... otázek ... nápadů ... nepochopených řešení ... oprav různých "zlepšováků" a
zkratek .... kopec radosti z ukon4ených částí... radost ze vznikajícího díla
7. Kolaudace
Pro rodinný domek stačí oznámení o začátku užívání. Klasické kolaudační prohlídky nejsou
nutností. Stavební úřad si ji však může vyžádat. V případě větších nebo viditelných změn
může chtít taky dopracování dokumentace skutečného provedení se zachycením jednotlivých
úprav a změn.

Co se dá pospojovat
Spojení Povolovací a Realizační dokumentace
Při jednoduchých domech se dá spojit povolovací a realizační dokumentace. V takových
případech se obvykle vypracují výkresy v měř.1:50, profese udělají rovnou prováděčku
(=projekt pro realizaci), všechno se opatří výpisy a výkazy a dopracuje se rozpočet.
Je to vhodné, pokud jsou předprojektová vyjádření +/- kladná a pokud jsou podmínky i
charakter místa stavby jasné. U Vás uvidíte podle přístupu SÚ. Je tam mírné riziko ...
vzhledem k jeho pověsti.
Pokud vyvstane potřeba doplnit nějaký detail či informaci, řeší se to dopracováním v průběhu
realizace. Žádný velký problém.
Hm ... to je vlastně všechno, co se dá spojit. :).
Komentář
Obecně takto v klidu doporučujeme lidem zpracovat si povolovací dokumentaci a následně
podrobnou dokumentaci realizační. Jsou tak jasné mantinely pro všechny dodavatele, ať už
najímané nebo svépomocné.
Vzhledem k větší pracnosti je tato varianta dražší, při domě Vaší velikosti zhruba o 80.000Kč
oproti projektu jednostupňovému.
Nicméně 80 000 Kc v 3 000 000 korun za stavbu se velmi rychle vrátí. Většinou při prvním
požadavku, aby něco nadimenzoval příslušný řemeslník, který něco navrhne a doplní to
poznámkou: „A pro jistotu to trošku naddimenzuju, ať to vydrží…“ :).

V takové lidské řeči ten proces funguje následně:

0. průzkumy
– poznáte pozemek

1. studie
- z uživatelského a estetického pohledu zjistíte, zda to, co chcete, skutečně chcete. Až zjistíte,
co chcete, tak to JASNĚ nakreslíte na papír a popíšete. Poprvé se s tím pochválíte sousedům a
na úřadě. Pokud Vás pochválí, jdete dál, pokud Vás nepochválí, vyslechnete si jejich stížnosti.
Opodstatněné zpracujete, neopodstatněné – připravte si argumenty a půdu na boj J.

2. Projekt na povolení
- z technického pohledu propočítáte, jak co nejekonomičtěji splnit Vaše potřeby způsobu
výstavby, vytápění a Vaše požadavky na komfort používání domu.

3. Projednání s úřady
Ukážete to všem a vysvětlíte jim, proč je Váš dům pro ně úplně super.

4. Stavební řízení
Ukážete stavebnímu úřadu, že Váš dům je úplně super a taky mu ukážete, že všichni, kterých
Vám nakázali se zeptat, jak moc super ten Váš dům je, si taky myslí, že je super.

5. Realizační dokumentace
Teď, když už všichni kolem ví, že dům je super, je nejlepší čas rozepsat Vaši představu "do
not", ... aby i řemeselníci vědeli jak to tedy myslíte.

6. Realizace
Dokola vysvětlujete řemeslníkům, proč to mají postavit tak, jak je to nakreslené. Když to
udělají, vyjadřujete štěstí, spokojenost a chválíte. Pokud to neudělají, vyjadřujete smutek,
zklamání a víceméně důrazně žádáte nápravu.
Pozor… někdy se zdá, že řemeslníci věci jen kazí. Ale Vy sami víte, že to tak není. Je proto
dobré jim naslouchat. Když mají nápad, který se zdá rozumný, je vhodné zavolat architektovi
a tento nápad s ním zkonzultovat. Někdy jsou totiž dobré nápady dobré zblízka, ale zdálky
kazí celek. A někdy jsou dobré nápady dobré z každé strany a je škoda toho nevyužít. Takže
kromě vysvětlování je realizace i o naslouchání.

7. Kolaudace
Velká party :)

Máte dotazy, nebo stojíte před stavbou domu a nevíte si rady? Neváhejte napsat na vladohrivnak@no-a.eu. nebo volejte +420 774 825 624. Sice nepomohu, ale rád poradím :).